2016无锡市场量价齐升 楼市终于迎来“白银时代”

沐紫青枫 发表于 2018-06-09 18:05:53 | 只看该作者
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  2016年,对于无锡来说是个不平凡的年份。这一年,"外地人来锡抢房"、"日光盘"、"排队买房"再现江湖,"地王频出"、"高溢价"成就了"土拍潮","重启限购"、"安置房上市"又让市场恢复了冷静。

  据统计,2016年1-12月无锡市区(不含江阴、宜兴)商品房共计成交93109套,总成交面积达1041.5万方,总成交金额948.5亿元。相较于2015年,成交面积环比上涨44.65%,成交金额环比上涨57.51%,2016年的无锡楼市切切实实的进入了"牛市"。


 一、2016年全年无锡房产市场数据分析


(1)商品房市场供应及成交数据分析

表1:2014-2015-2016年无锡市区商品房供应及成交数据


  受前期库存影响,2015年开始就减少了土地供应量,相应的市场供应量也减少。2016年无锡全年商品房供应量仅4990462平方米,环比2015年减少15.34%,创三年来商品房供应量最低值。

  从成交量方面看,2016年无锡全年商品房成交量达10415486平方米,环比2015年增加了44.65%,成交金额达948.46亿元,环比2015年上涨了57.51%。

  从成交均价方面看,2016年无锡全年商品房成交均价达9106元/㎡,较之2015年上涨了743元/㎡。

  综上所述:2016年无锡全年商品房供应量持续走低,而商品房成交方面却量价齐升,供求比低至0.48,市场处于严重供不应求状态。无论是成交面积、成交金额还是成交均价方面都是近三年的峰值,再次印证了2016年无锡楼市的辉煌。


(2)2016年1-12月份商品房成交数据分析


  从成交量方面看,进入2016年以来,全年的月均成交量达到87万方。其中,3月份因为有"外地人抢房潮"的到来,楼市成交量激增至184万方,成为月度成交量之王。而进入10月份,因政策限制,楼市成交量又有所回落,四季度的月均成交量仅达48万方。

  从成交均价方面看,2016年全年的成交均价是呈整体上升趋势的。其中,2月份过年,成为成交均价最低的月份。而10月份"限购重启"之后,成交量虽有回落,但成交均价依旧呈稳步上涨趋势,其中在11月份有一个成交均价峰值达11661元/㎡,12月份则再次回落。


(3)2016年无锡全市各物业类型成交数据分析


  从上图可以看出,2016年无锡全市商品住宅成交量为918.1万方,商业成交量为82.5万方,办公成交量为40.8万方,商品住宅仍为成交主力军。此外,据数据统计,2016年各物业类型的成交量较之2015年全线上涨,其中,商品住宅成交量增加46.45%,商业成交量增加37.71%,而办公成交量增加22.42%。


(4)2016年无锡各区域商品房成交数据分析


  成交面积来看,全市五大区域中滨湖、锡山、惠山的成交量排名前三,其中,滨湖成交量稳居榜首,达298万方,惠山成交量居第二,为222.6万方,锡山成交量第三,达222.2万方。

  成交均价方面来看,滨湖区依旧是榜首,达11530元/㎡,梁溪区作为新的行政区域,成交量方面虽不及其他区域,但成交均价却位列全市各区域第二,达10133元/㎡,成为全市除滨湖以外唯一区域均价上万的区域。而作为全市价值洼地的惠山区,成交均价虽然仅有6833元/㎡,但是相较于2015年,区域房价也上涨了9.6%。


(5)2016年无锡商品房成交面积TOP10

表5:2016年无锡商品房成交面积排名TOP10


  从上表看出,2016年排名前十的项目中,滨湖区占了五席,惠山区占了四席,锡山区占一席,而梁溪区和新吴区则榜上无名。其中,滨湖区的万达城,作为万达在无锡的首个项目,凭借成交面积近40万方,成交金额超38亿元,拿到了2016商品房成交量和成交金额的"双料冠军"。而滨湖区的蠡湖香樟园成交面积虽排名全市第七,但在成交金额方面则以23亿元的成绩位居全市成交金额榜第二名。此外,惠山区的单盘表现在2016年特别突出,除了在TOP10的席数上有上涨以外,单盘的排位也比较靠前。例如,阳光100国际新城和华府庄园两个项目分别以总销24.6万方和总销21万方位居全市商品房成交面积第二、第三位。


二、2016年无锡楼市特点分析及总结

  

  2016年的无锡房地产市场可以用"红红火火"四个字来总结。这一年,无锡楼市无论是成交量,还是成交价格都呈直线上升趋势。卖房的人赚的满钵盆盈,买房的人眼看着房子升值,双方都在这一年中受益颇多。


  去库存效果显著  楼市成交大年成定局

  2016年无锡楼市迎来丰收的大年。3月份"外地人抢房潮"开始,楼市就进入了一轮新的阶段,原本平静的楼市掀起了一波又一波的震动,"日光盘"、"排队买房"等词汇再次出现在世人面前。而紧接着的"土拍潮"的到来将楼市这个二级市场推向了高潮。楼市成交量和成交金额都出现了直线上升趋势,库存量急剧下降。虽然下半年有政策出台的限制,但前期疯狂的楼市已经将库存消耗了不少,楼市成交大年的格局已定。


  政府调控合理  有节奏的放开和收紧政策

  自2015年底开始喊话"去库存",2016年开年就迎来了首套房首付比例下调的利好,紧接着就是"契税营业税减少"、"住房公积金存款利率按1.5%执行"等一系列政策的出台。在这些利好政策的驱使下,无锡去库存速度加快,楼市逐渐出现愈演愈烈的局面。眼看无锡楼市即将刹不住的时候,10月2日,"无锡重启限购令",自此,楼市政策开始收紧。紧接着的"首付比例不低于30%"、"安置房上市"等政策逐一推出,让原本疯狂的楼市开始逐渐冷静下来。

  回顾这一年的楼市政策,"上半年趋于开放,下半年趋于收紧",政府对于楼市的调控开始有了明确的方向,并且在多轮的调控中慢慢探索出了一条新的出路,而市场也在政策的调控之下趋于理性的发展。


  区域成交从"一枝独秀"到"百花齐放"

  滨湖区太湖新城向来是无锡楼市的集中成交区域,今年3月份起,一波"苏州人来锡抢房"的热潮就由此开始。红火的趋势从一个区域变成多个区域,最后变成整体楼市的疯狂上涨,这样的结果是往年都没有见过的情景。从传统成交情况来说,滨湖区、惠山区和锡山区是主力成交的三个区域,滨湖区向来都是成交量、成交金额的榜首,而其他区域的成交较之都有很大的差距。但2016年,整体市场走势向上,滨湖区的成交量上涨的同时,其他区域也迅速发展,成交量和成交金额较之以往都上涨了不少。或许,单一区域的"一枝独秀"并不能使整体市场活跃,各个区域"百花齐放"才是拉动整体市场走向高潮的秘诀。


三、2017年无锡楼市预测及展望

 

  新进房企动作迅速  2017将迎来新气象

  2016年,无锡整体市场出现蓬勃发展的态势,吸引了多家房企的进驻。据统计,今年共有5家房企首进无锡,分别是中梁、美的、金茂、中南及中洲。作为新进驻的房企,一举一动都受到各方面的关注,而从目前来看,它们也并没有让我们失望。据了解,中梁、美的两家房企已经召开了媒体见面会,公开了正式案名,中梁更是公开了售楼处,而中南也在2016年的最后一天公布了规划方案。新进房企的积极态度给原本扎根无锡的房企带来了新的挑战,也给2017年的市场带来新的气象。


  2017下半年楼市将迎来大批"地王"项目入市

  2016年无锡迎来了"土拍潮",多宗地块高溢价成交,部分地块的成交价格甚至超过了周边楼盘的在售价格。但随后出台的针对楼市的政策调控让市场的走向变得没有之前火热,根据目前出台的楼市、土地市场政策,无论是为了在无锡扎稳脚跟,或是为了快速的回收资金,或是想趁着这波热潮赚一钵,最晚至2017年下半年,无锡楼市必将有大批量的"地王"项目入市。"地王"项目的接连入市,到时候也肯定会给楼市带来不小的影响。


  房价下跌可能性低  政策层面依旧以紧缩为主

  按目前来看,出台的楼市政策都偏向于收紧,因此不少人会觉得房价在政策的影响下,2017年会有下降的空间。事实上,在"面粉"贵过"面包"的情况下,楼市的成交价格再次"一朝回到解放前"的可能性极低。一方面,开发商拿地价格高于市场楼盘售价,在售卖的时候不可能出现低于拿地价出售,另一方面,2016年库存量消耗的较好,甚至在部分区域出现了供不应求的局势,因此房价下跌可能性较低。而从政策层面上来看,为了遏制房地产市场的不健康发展,政府将严密监控房价走势,紧缩政策将会成为2017年的主基调。



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